اثر توسعه صنعتی بر بخش مسکن

 در سال‌های اخیر کشور ویتنام هم‌زمان با توسعه صنعتی، با مساله کمبود مسکن در شهرهای بزرگ خود روبرو است. در کلان شهرهای ویتنام قیمت مسکن و اجاره به سرعت در حال رشد است. یک رسانه ژاپنی 3 ضلع اصلی این چالش را، تقاضای سفته بازی، کاهش عرضه مسکن مقرون به صرفه و تورم بالای ساخت و ساز معرفی کرده است. روند سریع صنعتی شدن در ویتنام باعث رشد سریع قیمت مسکن و زمین در این کشور شده و باعث فشار زیاد بر طبقه متوسط این کشور گشته. این مساله انقدر شدت دارد که در شهرهای بزرگ این کشور در عرض 3 ماهه ابتدایی 2025 قیمت ملک حدود 60 درصد رشد داشته است. این رشد قیمت، شاخص دسترسی به مسکن را به 20 سال در این کشور افزایش داده است. با وجود عرضه بسیار زیاد مسکن لوکس و عرضه مسکن اجتماعی توسط دولت، همچنان طبقه متوسط این کشور با مساله دسترسی به مسکن روبرو است. دلیل این مساله آن است که طبقه متوسط توانایی خرید مسکن لوکس را ندارد و از طرفی مسکن اجتماعی مطلوبیت کافی را نمی تواند برای این بخش از جامعه ایجاد کند.

اگرچه دولت اقداماتی برای حل این معضل انجام داده از جمله اختصاص 197 میلیون دلار برای صندوق ملی مسکن اما همچنان این مساله به دلایلی که گفته شد به قوت خود باقی است. با توجه به آنچه گفته شد به طور کلی کارشناسان چند عامل را برای این مساله عنوان می کنند: عامل اول بازدهی بالاتر مناطق لوکس و وجود تقاضای مناسب در این بخش است. عامل دوم نرخ های پایین سپرده های بانکی است. عامل سوم سرمایه گذاری وام گیرندگان در بخش لوکس علی رغم سیاست های نرخ بهره پایین توسط بانک مرکزی می باشد. آخرین عامل نیز ارتباط بین بانک ها و سرمایه گذاران در نهایت منجر به تخصیص وام های مسکن به بخش خاصی می شود؛ مشکلی که در ایران نیز وجود دارد.

در زمان صنعتی شدن کره نیز این کشور با همین مساله دست و پنجه نرم می کرد. به طوری که در دهه 1980 میلادی تعداد واحدهای مسکونی سمت عرضه این کشور به شدت کاهش یافت.  شاخص واحد مسکونی برای این کشور به ازای هر 1000 نفر به 140 واحد کاهش یافته که عدد بسیار بدی محسوب می شود. این در حالی است که درآمد سرانه شخصی 4 برابر شده بود.

این مساله همانطور که ملاحظه می کنید در قیمت خود را نشان داده است

به دلیل جهش‌های شدید قیمت زمین در این کشور نیز دولت طرحی تحت عنوان «اقدامات جامع برای بازدارندگی از سفته‌بازی در املاک» معرفی کرد؛ اما این طرح نیز بیشتر انگیزه های سفته بازی را تقویت کرد. بعد از آن دولت یک طرح سرمایه گذاری کلان را به صورت نیمه تمام اجرا کرد که 2 مشکل داشت: مشکل اول جاه طلبی در چشم انداز و اجرای طرح بود. قرار بود بر اساس این طرح 5 میلیون واحد عرضه شود اما هرگز اجرایی نشد! مشکل دوم نیز این بود که با شوک عرضه در این قسمت شاهد افزایش قیمت سرسام آور مصالح، کاهش نیروی کار و انحراف تخصیص بهینه منابع بودیم. پس در اینجا نیز سیاستمدار با سیاست های اشتباه خود به صورت پی در پی باعث مشکلات متعدد در بخش های مختلف شده است.

در کشور ما نیز این تجربه به شکل دیگری خود را نشان داده است. در دهه 40 کِندی رییس جمهور آمریکا به دلیل ترس از نفوذ شوروی در بین کشاورزان ایرانی، امینی _نخست وزیر وقت_ را برای اصلاحات ارضی در ایران متقاعد کرد. با این اصلاحات زمین از دست فئودال ها و خان‌ها گرفته شد و به خود کشاورزها واگذار شد. بر اساس این طرح  قرار شد پول زمین های واگذار شده طی 8 سال به صاحبان اصلی زمین برگردد. اما بیشتر صاحبان زمین که به وعده دولت اعتماد نداشتند از کشور رفتند. بعد از واگذاری زمین، کشاورزان با نبود بذر و دانه مواجه شدند چرا که تا قبل از آن دانه های کاشت توسط صاحب زمین ها تامین می‌شد. با مهاجرت فئودال ها از کشور دسترسی کشاورزان به بذر نیز قطع شده بود. در اینجا دولت ایران از یک بانک آمریکایی جهت تهیه دانه های کاشت از وزارت کشاوری کشور آمریکا وام گرفت و توانست این مساله را به ظاهر حل کند. بعد از حل این مساله کشاورزها با نبود آب روبرو شدند چرا که تا قبل از آن صاحب زمین که صاحب قنات نیز بود آب کشاورزی را تامین می‌کرد. قنات ها در آن زمان نیاز به مرمت داشت. در این نقطه مجدد وزارت کشاورزی کشور ورود کرد به مرمت و بازسازی قنات ها و سهمیه بندی آب و آموزش به کشاورزان. با این روند کشاورز به جای وابستگی به صاحب زمین حالا به دولت وابسته شده بود و کشاورزی نیز بازدهی قبل را نداشت. نیاز کشور به واردات گندم از این نقطه آغاز شد. دراین شرایط هم کیفیت زندگی کشاورز افت کرد و هم به دلیل مشکلات سایر بخشهای اقتصاد خیلی از روستاییان و کشاورزان به دنبال کار و زندگی بهتر به تهران مهاجرت کردند. نقطه آغاز حاشینه نشینی و زاغه نشینی اینجا بود که در نتیجه آن مسکن با کمبود عرضه و گرانی و تورم مواجه گردید. بعد از آن  نیز با روی کار امدن علینقی عالیخانی و تیمش، با وجود رشد اقتصادی و تورم پایین، به دلیل عدم هماهنگی وزارت مسکن و بانک ساختمان با تیم اقتصادی دولت و همچنین اشتباهات اجرایی و سیاستی توسط این 2 نهاد، این مشکل تا انقلاب 57 و بعد از آن به شکلهای مختلف ادامه یافت.

 جمع بندی

مقایسه این 3 کشور نشان می دهد که در دوران رشد اقتصادی و توسعه صنعتی، معمولا بخش مسکن با چالش‌هایی روبرو می‌شود که نمی‌تواند همراه با سایر بخش های اقتصاد به صورت مطلوب رشد کند. در اینجا و در این زمینه 2 چالش را شاهد هستیم؛ اول اینکه در زمان رشد اقتصادی و توسعه صنعتی به علت تمرکز روی شهرهای محدود در این زمینه و هجوم مهاجران و نیروی کار به سمت این شهرها عرضه مسکن از تقاضا جا می ماند و معمولا ابزارهای سنتی یا مرسوم پاسخگو نمی‌باشند. دوم آنکه در صورت سیاستگذاری غلط در بخش مسکن، رشد اقتصادی نمی تواند این مساله را حل کند و در اینجا نیز نباید راه حل جبران کمبود مسکن را در شیوه های مرسوم دانست. حال می توان اینگونه تحلیل کرد مساله اصلی و بنیادین در این بخش مثل سایر بخش‌های اقتصادی، حضور انگیزه‌های فردی است. مادامی که رشد اقتصادی و به دنبال آن فرصت های شغلی و رفاه در نقاط محدودی متمرکز باشد، هجوم جمعیت نیز به آن سو است. در این جا در مقام پیشنهاد می توان به 2 راهکار به صورت کلی اشاره کرد اول تقویت انگیزه سکونت در سایر نقاط جغرافیایی و دوم استفاده از توسعه بخش هایی مثل حمل و نقل که در این حالت افراد شاغل می توانند به راحتی بین محل کار و محل سکونت رفت و آمد داشته باشند.